Osservatorio Residenze Esclusive - II semestre 2023 - Comunicato stampa
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RESIDENZE ESCLUSIVE A MILANO: CERCASI CASE DISPERATAMENTE
Tirelli & Partners Società Benefit ha presentato oggi l'Osservatorio sulle Residenze Esclusive, con i dati del secondo semestre 2023. Dedicato a chi vuole comprendere meglio e investire nel dinamico mercato milanese, un punto di riferimento che conclude con questa pubblicazione il proprio ventesimo anno di vita.
Le compravendite
La forte segmentazione della domanda già evidenziata negli ultimi due semestri è proseguita anche nella seconda parte del 2023. Nella fascia Top (oltre i 3 milioni) esiste una domanda ancora consistente, pronta a trasformarsi immediatamente in proposte di acquisto quando incontra il prodotto giusto. Anche nella fascia Bassa (tra 1e 2 milioni) la domanda è comunque presente e attiva, mentre nella fascia Media (tra 2 e 3 milioni) hanno prevalso comportamenti connotati dall’attendismo e da una prudenza dettata principalmente dalle considerazioni riguardanti la situazione economica attuale e le attese per quella futura. Nel complesso il mercato esprime transazioni in tutte e tre le fasce di prezzo, seppure con modalità e tempistiche diverse.
“In tutti i tre i segmenti il focus della domanda è sulla qualità delle case. Dove la qualità è alta le transazioni avvengono ancora in maniera fluida, sebbene con diverse velocità. Nella fascia Top le transazioni avvengono in modo repentino; in quella Bassa in modo rapido, mentre la fasciaMedia è più rallentata” commenta Gabriele Torchiani, senior partner e responsabile dell’ORE.
Il segmento Top è sempre spinto dalle ricerche provenienti dall’estero (stranieri e italiani in rientro) che si accumulano nei database delle agenzie immobiliari in quanto si confrontano con un’offerta limitata e comunque spesso inadeguata nella qualità. Il risultato è uno stock sottilissimo, come mai si era visto prima a Milano. Nel segmento Medio la domanda è principalmente locale e dunque orientata a migliorare la propria situazione abitativa attuale. La scarsità e la difficoltà di trovare un’offerta migliorativa rispetto al presente, unita al maggiore costo del credito provoca un dilatamento dei tempi di decisione. Nel segmento Basso la domanda è tanto locale (e dunque finalizzata alla prima abitazione) quanto italiana e pertanto finalizzata all’investimento. Anche in questo caso l’offerta di qualità è comunque inferiore alla domanda, mentre al contempo sono molto numerose le case invendute perché di qualità insufficiente.
L’insufficienza qualitativa e la limitatezza quantitativa dell’offerta sono dettate da molteplici fattori concomitanti:
• La corsa all’acquisto verificatasi nel post-pandemia ha ridotto lo stock esistente in termini numerici, ma ancor più in termini di qualità considerato che quella domanda era prioritariamente finalizzata ad aggiungere spazi esterni vivibili alla propria casa;
• L’esponenziale incremento della domanda di acquirenti esteri o italiani in rientro guidati dai benefici fiscali a loro dedicati ha prosciugato lo stock di case della fasciaTop. In questo segmento, infatti, oltre il 50% delle transazioni provengono da queste categorie di acquirenti, una domanda completamente assente prima del2019. Considerando che il livello della domanda “interna” (ovvero quella dei milanesi e di chi dall’Italia si spostava in città) è ragionevolmente rimasta invariata nel periodo, ne consegue che per almeno 4/5 anni in questo mercato il numero delle transazioni è raddoppiato rispetto al 2018;
• Una domanda molto motivata e rapidissima nella decisione di acquisto ha incrementato le transazioni off-market, che non transitando per i canali usuali distorcono anche la percezione dello stock di case disponibili;
• Il riaccendersi dopo due decenni di un’ondata inflazionistica ha convogliato sul prodotto immobiliare da investimento una significativa quantità di risorse finanziarie soprattutto a Milano, città che ha saputo crearsi un’immagine di grande successo.
In generale nel semestre il numero di transazioni è diminuito, nonostante la sostanziale invarianza dell’indice di assorbimento (-0,6%).
L’andamento combinato di tempi di vendita e sconti rispecchia appieno quanto evidenziato in termini di confronto tra domanda e offerta nella seconda metà del 2023. I tempi medi di chiusura delle compravendite sono sostanzialmente stabili a 5,4 mesi, un tempo allineato a quello registrato nel primo semestre, ma comunque significativamente più lungo rispetto ai valori registrati nel 2021 e 2022. Rispetto al semestre precedente (6,8%) si abbassa leggermente al 6,2% il divario tra il prezzo richiesto e quello ottenuto.
Come usuale il dato medio riassume situazioni molto distanti tra di loro. Infatti, le transazioni che riguardano le proprietà di buona qualità si concretizzano in tempi molto ristretti, spesso off-market, senza sconti o con arrotondamenti minimi di prezzo e con reciproca soddisfazione delle parti. L’offerta di minore pregio, che invece suscita meno interesse deve necessariamente passare dal mercato “ufficiale” e, nel caso di un lungo periodo di permanenza, dovrà probabilmente scontare una riduzione di prezzo per risultare appetibile.
“Considerato che nel 2021 e 2022 lo sconto medio era intorno al 5,2%, l’innalzamento mostra chiaramente la crescita delle transazioni del secondo gruppo rispetto al primo e dunque conferma l’assottigliarsi dello stock di immobili di alta qualità” commenta Marco E Tirelli.
L’offerta con qualità inadeguata invece continua a languire sul mercato senza possibilità di trovare un acquirente. A conferma di ciò i tempi medi di giacenza delle residenze che non trovano un compratore crescono ancora, oltre i due anni.
Nonostante la scarsità dell’offerta, la dinamica dei prezzi richiesti rimane sana, mostrando piccoli incrementi frazionali. Se nelle zone territorialmente più piccole (Quadrilatero e Porta Venezia) i valori di tendenza restano intorno alla parità a causa del limitatissimo numero di nuovi inserimenti, Brera e le “Altre Zone” (quest’ultima entità logica e non geografica che raggruppa le case con prezzo superiore a 1 milione di euro al di fuori delle zone singolarmente menzionate), mostrano aumenti medi dello 0,3%.
Nel semestre il prezzo medio richiesto è sostanzialmente stabile (+0,21%), mentre il medio massimo (le case nell’ultimo quartile della distribuzione statistica dei prezzi, quelle di maggiore qualità) registra un lievissimo segno negativo (-0,05%) dopo svariati semestri sempre contraddistinti da segno +. Anche in questo caso una conferma della limitatissima incidenza di nuova offerta nel semestre.
Il prezzo Top al metro quadrato per una singola residenza supera i 20.000 € al mq in tutte le 5 zone specifiche oggetto di rilevazione (e va oltre i 30.000 € in Quadrilatero e in Brera).
Dal confronto con l’anno precedente i prezzi medi effettivi di vendita sono sostanzialmente invariati (-0,1%) essendo il segno negativo conseguenza del prevalere dell’incremento dello sconto ottenuto (+0,9%) rispetto a quello dei prezzi medi richiesti (+0,8%).
“Il livello dei prezzi non desta particolari preoccupazioni. Milano mantiene e migliora la propria attrattività sia per coloro che decidono di farne la propria residenza, sia per gli investitori che cercano rendimenti adeguati e asset che diano garanzia di mantenere il proprio valore nel medio-lungo periodo” – afferma Gabriele Torchiani. “Se confrontati con la media del mercato immobiliare italiano, i prezzi di Milano appaiono fuori scala, ma è il termine di paragone a essere errato. Milano è nel novero delle grandi città europee, rispetto alle quali le residenze esclusive della città hanno valori al mq inferiori.”
“Solo per Londra esistono ragioni di attrattività internazionale che giustificano questo divario di prezzi con Milano” – aggiunge Marco E Tirelli. “La ragione principale di questo divario nella fascia Super Top (maggiore di 6 milioni) è dato infatti dalla totale assenza di un’offerta con standard qualitativi internazionali. Come per ogni prodotto di lusso infatti è l’offerta che crea la domanda e non viceversa.”
L’ammontare complessivo delle tre vendite più rilevanti del semestre si attesta a oltre 22 milioni, con prezzi di vendita al mq compresi tra 13.000 e oltre 20.000 euro.
Rispetto alla prima parte dell’anno cambia poco la ripartizione percentuale tra le motivazioni di acquisto: la componente “prima casa” vale ancora poco meno di tre-quinti (58%), incorporando anche le transazioni relative agli acquirenti provenienti dall’estero. La quota “sostituzione” vale il 36% del totale e la parte relativa all’investimento scende leggermente al 6%.
L’interesse per Milano da parte degli stranieri si mantiene su livelli elevati, i prezzi sono considerati ancora equi e spesso favorevoli nel confronto con le città di provenienza e con altre città europee “concorrenti”.
Le locazioni
Il mercato delle locazioni continua a essere trainato da una forte domanda avente spesso caratteristiche di immediata necessità. Alla domanda primaria dettata da esigenze abitative di medio-lungo periodo si somma quella secondaria, legata alla copertura di esigenze temporanee di chi è alla ricerca di un'abitazione in acquisto, ma non riesce a soddisfare tale esigenza nell’immediato sia per la carenza di offerta sia, per alcuni, a causa dell’onere di accesso al credito. La domanda è tanto di italiani già residenti, quanto di stranieri o expat che scelgono di tornare in Italia per ragioni lavorative o fiscali.
“Nella fascia Alta - ovvero oltre i 100.000 euro annuali escluse spese condominiali - le richieste superano notevolmente l'offerta disponibile e la situazione si aggrava per gli appartamenti con canoni superiori ai 15.000 euro mensili” – commenta Gabriele Torchiani. “In entrambi i casi le richieste sono rivolte a residenze in condizioni di immediata abitabilità.”
Anche nelle fasce Bassa e Media l'offerta in locazione rimane ampiamente insufficiente, anche a causa dello spostamento di alcune tra le proprietà appena ristrutturate verso il segmento short- e mid-term di case arredate, potenzialmente attrattivo in termini di rendimento atteso.
Ancora in crescita nel semestre la percentuale di immobili locati sul totale di quelli presenti sul mercato: raggiunge mediamente il 35,5%. In Brera e nelle “Altre zone” l’indice di assorbimento supera abbondantemente il 40%. Nelle altre aree rilevate si registrano valori più bassi, principalmente a causa del permanere in stock di una quota consistente di case non riqualificate.
Molte delle case che non trovano un conduttore restano infatti sul mercato non tanto per il livello del canone richiesto, quanto invece a causa dello stato di manutenzione inadeguato. L’aumento della mobilità dei conduttori che, pur in presenza di contratti 4+4, spesso interrompono il contratto prima della scadenza del primo quadriennio, ha indirizzato la domanda solo verso case ristrutturate, imbiancate e con bagni e cucina arredati a nuovo.
I tempi medi di locazione restano al di sotto dei 4 mesi (3,8): le case belle e ristrutturate non devono aspettare molto per trovare un conduttore. Anche lo sconto medio rimane vicino al 4%, valore frutto di una domanda attiva e di un’offerta carente. Questo valore è il risultato della media tra lo sconto zero delle residenze migliori, per le quali i proprietari hanno spesso più di un offerente tra cui scegliere, e uno sconto spesso vicino o superiore al 10% rispetto alla richiesta per le abitazioni di seconda fascia. A 9,2 mesi – in leggera diminuzione - i tempi di giacenza in stock delle case che non trovano un inquilino.
Prosegue l’aumento dei canoni, che in media salgono dello 0,66% (+1,03% per le migliori case, +0,42% per quelle del primo quartile). I top rent - canoni massimi richiesti per singole unità - restano altissimi, con valori superiori ai 600 euro al mq in tutte le zone della città.
Nel semestre si registra il record assoluto per una locazione residenziale a Milano. “Il settore delle locazioni dimostra in questo semestre la fondatezza del principio che per i beni di lusso è l’offerta a creare la domanda. E così una casa eccezionale per location, dimensione, livello delle finiture e disponibilità di terrazzi panoramici ha comportato un nuovo record per canone complessivo e al mq rispettivamente oltre i 700.000 € e oltre i 1.300 €” - commenta Marco E Tirelli. “Forse potrà sorprendere molti anche tra coloro che sono attivi nel settore, ma non noi che abbiamo consigliato il proprietario.”
Si tratta evidentemente di transazioni che non influenzano in alcun modo il resto del mercato, ma che mostrano possibili direttrici disviluppo da cogliere.
La quota relativa della domanda proveniente dall'estero rappresenta attualmente circa il 30% del totale. Per le residenze di oltre 250 metri quadrati con caratteristiche di grande prestigio, questa percentuale è invece predominante. Tre case su quattro nella fascia di mercato più elevata vengono affittate da conduttori stranieri o expat che ritornano in Italia dopo aver trascorso lunghi periodi all'estero.
Previsioni
Nelle compravendite la richiesta di abitazioni nella fascia Bassa e il numero di transazioni potrebbero rimanere stabili. Le Borse ai massimi e l’inflazione ancora alta potrebbero continuare a convogliare risorse verso questo segmento di investimento. La fascia Media continuerà a essere influenzata dall'incertezza legate alla turbolenza degli scenari economici e politici internazionali. In periodi di incertezza si tende ad avere comportamenti conservativi. Al contrario, nella fascia Top, caratterizzata da una consistente domanda internazionale e da uno stock di prodotto in offerta mai così sottile prima, si prevedono possibili aumenti nei prezzi richiesti. Chi detiene prodotto di qualità potrebbe decidere di venderlo con richieste crescenti. Considerata però la dimensione di questo segmento, il cui numero di transazioni annue è minimo, ciò non avrebbe alcun impatto sui prezzi degli altri segmenti. Nel complesso per quanto riguarda i prezzi di compravendita si prevede una sostanziale stabilità. “Per quanto attiene invece al numero di transazioni, poiché la quantità e la qualità dell'offerta rimangono il principale motore di questo mercato, non possiamo prevederne un incremento nel breve periodo”, conclude Tirelli.
Per quanto riguarda le locazioni, la domanda si manterrà robusta e probabilmente in ulteriore crescita soprattutto nella componente secondaria, guidata dalle esigenze transitorie dei potenziali compratori che non trovano la propria nuova residenza. A fronte di un’offerta già esigua e in progressivo svuotamento sarà difficile osservare un incremento del numero dei contratti di locazione. I canoni potranno crescere ulteriormente, specialmente per le unità arredate, spinti sia dall’effetto scarsità, sia dalla tendenza già in atto alla convergenza verso quelli richiesti per le locazioni mid-term.