Osservatorio residenze esclusive II semestre 2022 - Comunicato stampa
RESIDENZE ESCLUSIVE A MILANO:IL SEGMENTO TOP È UN MERCATO A TRAZIONE STRANIERA
È stato presentato oggi l’Osservatorio sulle Residenze Esclusive pubblicato da Tirelli & Partners Società Benefit con i dati relativi al secondo semestre del 2022. Il report analizza nel dettaglio il segmento più alto del mercato immobiliare per la città di Milano.
Le compravendite
Nella seconda metà del 2022 la domanda di residenze esclusive a Milano - nella fascia “media” e unicamente per la componente locale e domestica - ha mostrato un certo rallentamento rispetto alla frenesia da record registrata nel semestre precedente. La causa è da ricondurre solo parzialmente alle mutate condizioni di accesso al credito, ma principalmente alla situazione di incertezza degli scenari futuri.
“Al contrario le ricerche provenienti dall’estero non hanno mostrato segni di flessione, alimentate da molteplici fattori, prevalentemente riconducibili alle agevolazioni fiscali per il rientro degli italiani dall’estero, agli arrivi indotti dalla Brexit e dalla convenienza fiscale della flat tax. I tempi necessari per soddisfarle continuano a crescere e prosegue il conseguente impatto sul mercato delle locazioni transitorie alternative” commenta Gabriele Torchiani, senior partner responsabile dell’ORE.
Brera e il Quadrilatero sono le zone più richieste, soprattutto per la fama e immediata riconoscibilità da parte dei compratori esteri.
L’offerta di residenze esclusive comunque resta molto sottile e spesso inadeguata alle molteplici caratteristiche di assoluto pregio richieste. Sempre pochi gli immobili che nel semestre entrano sul mercato ufficiale o che vengono proposti off-market in tutte le zone oggetto di rilevazione, in particolare quelli di grandi dimensioni, sopra i 250mq. Il numero di transazioni è dunque frenato dalla ridotta disponibilità dello stock, soprattutto nel segmento top.
L’indice di assorbimento registra in media un calo frazionale rispetto al dato record del primo semestre. Su base annuale il valore del 2022 (27,2%) è comunque il più alto registrato dal 2010.
Non muta di fatto l’atteggiamento dei compratori, che esprimono una domanda molto esigente e matura nella decisione di acquisto e che, nonostante le lunghe attese per identificare la loro futura abitazione, non sono disposti a ridurre radicalmente le proprie aspettative accettando un livello qualitativo inferiore alle loro attese o ampliando indiscriminatamente la propria zona di ricerca.
Le poche case di qualità offerte trovano un acquirente molto velocemente; i tempi medi di vendita sono 4 mesi, un valore che incorpora sia le vendite quasi istantanee (le case per le quali le agenzie hanno molteplici richieste inevase e che dunque non hanno necessità di transitare dal mercato ufficiale e che vengono sostanzialmente “assegnate” in private placement) sia quelle relative a immobili da più tempo sul mercato e vendute nel semestre.
Questa dinamica del mercato si riflette anche nell’andamento degli sconti rispetto alla richiesta iniziale: le case più appetibili vengono spesso vendute overnight al prezzo richiesto, mentre quelle meno pregiate e con una storia visibile sul mercato dei portali devono subire ribassi intorno al 10-12%. Il dato medio su base annuale resta stabile al 5,3%,valore appropriato in un mercato guidato dai venditori.
Crescono leggermente i tempi medi di giacenza delle residenze che non trovano un compratore, appena al di sotto dei due anni. Un dato che in un mercato così sbilanciato tra domanda e offerta comprova la selettività di una domanda che non rincorre gli immobili a tutti i costi a meno che non abbiano grande qualità.
“Il mercato delle residenze esclusive a Milano è sano. I prezzi del segmento Top sono certamente cresciuti molto negli ultimi anni. È un fatto legato all’eccezionale incremento di interesse a livello internazionale che Milano ha avuto negli ultimi 3-4 anni e alla grande carenza di abitazioni di alta qualità. Mancano le case TOP da un lato perché le dimensioni delle zone di prestigio della città sono minime (pari a 4,5 kmq, il 2,5% del territorio);dall’altro perché in queste zone gli interventi residenziali sono quasi assenti. Su questo ha pesato anche l’effetto combinato di canoni di locazione direzionali alti e cap rate bassi che hanno fatto sì che nelle zone migliori della città sia più redditizio fare uffici rispetto ad abitazioni di lusso”. – dice Marco E. Tirelli.
I prezzi richiesti crescono ancora, ma rallentando il trend rispetto al precedente periodo di rilevazione, a fronte come detto della combinazione di una domanda un po’ più cauta, di un’offerta ridotta e della conseguente stabilità nel numero delle compravendite.
Il prezzo medio generale sale dello 0,4% e prosegue la divaricazione progressiva dei valori segmentati per condizione d’uso (usato+0,3% e nuovo +0,5%) e per qualità (+0,2% il medio minimo e + 0,6% il mediomassimo, le case nell’ultimo quartile della distribuzione statistica dei prezzi).
Il valore medio a corpo degli immobili offerti nel semestre cala di un ulteriore 0,4%, a causa della continua diminuzione media delle relative superfici. In 3 delle 6 zone rilevate il top price di singoli immobili supera i 20.000 € al mq.
I prezzi medi effettivi di vendita al netto dello sconto applicato nelle transazioni del 2022 sono cresciuti dell’1,4% rispetto all’anno precedente. Rispetto al 2013 – annus horribilis per questo segmento –l’incremento totale sfiora il 18%, un valore certamente notevole, ma coerente con la dinamica domanda-offerta che ha caratterizzato questi 10 anni e con la grande positiva contestuale evoluzione dell’attrattività di Milano e del suo mercato residenziale.
“Non ci sono fondate preoccupazioni relativamente a potenziali “bolle” speculative, anche perché per le dimensioni del mercato delle residenze esclusive che sono davvero minime. Le transazioni sopra al milione di euro in Italia sono state 4.570 nel 2021 (ultimo anno per il quale sono disponibili i dati ufficiali del Notariato italiano) pari allo 0,728%delle transazioni, ma il segmento TOP parte da almeno 3,5 mln. In totale parliamo di un numero di transazioni irrilevanti rispetto alle circa 30.000 avvenute in città nel 2022” – dice Gabriele Torchiani.
L’interesse per Milano da parte degli stranieri continua a crescere, trainato da una serie di molteplici fattori di contesto eda prezzi ancora considerati equi e interessanti al confronto con le altre città alpha europee. Cercano case grandi, con tutte le caratteristiche migliori: qualità architettonica del palazzo, piano alto, luminosità, terrazzo, posto auto, ... e come detto faticano molto a trovarle.
L’ammontare complessivo delle tre transazioni più rilevanti del semestre sfiora i 25 milioni, con prezzi di vendita molto variegati, compresi tra 12.000 e 19.300 euro al mq.
Le locazioni
La forte e pressante domanda di affitto di residenze esclusive a Milano è guidata oggi prevalentemente alle esigenze temporanee legate al protrarsi della ricerca di una casa in acquisto tanto per il mercato domestico, quanto per quello degli stranieri o degli expat che decidono di rientrare in Italia per scelta personale, motivi di lavoro o attrattività fiscale. Le richieste superano di gran lunga le disponibilità, soprattutto nella fascia oltre i 100.000 euro di canone annuo e si rivolgono ad abitazioni in perfette condizioni, considerato che prospetticamente i contratti dureranno al massimo tra i 18 e 24 mesi.
L’offerta non riesce a stare al passo con questo tipo di domanda in termini di disponibilità, nonostante gli sforzi fatti da alcuni proprietari che decidono di procedere nella direzione di una valida e profonda ristrutturazione del proprio asset, indicata inequivocabilmente dal mercato come la strada da percorrere per stare sul mercato e massimizzare i rendimenti.
L’indice di assorbimento continua a crescere e nel semestre sfiora il 33%. Il dato medio (una casa su tre affittata nel periodo)risente ancora negativamente della presenza sul mercato di abitazioni che non rispondono ai criteri di immediata abitabilità e qualità richieste. Per la stragrande maggioranza delle case che non trovano un conduttore la condizione ostativa non risiede tanto nel livello del canone richiesto, quanto invece proprio nello stato d’uso.
I tempi medi di locazione ruotano intorno ai 5 mesi ma, come accade per le compravendite, il dato contiene una varianza molto alta, compresa tra il minimo di un mese fisiologicamente necessario per firmare il contratto e gli 8/9 mesi delle case meno appetibili per i potenziali inquilini.
Lo sconto medio si attesta al 4,5%, appena sopra al dato del precedente semestre, 4,4%, all time record. Le migliori case, per le quali vengono fatte offerte immediate, sono state affittate quasi sempre al canone richiesto o con minimi arrotondamenti, in alcuni casi richiesti per compensare l’aumento temporaneo dell’importo delle spese condominiali connesso all’incremento dei costi del riscaldamento.
Stabili i tempi di giacenza in stock delle case che non trovano un inquilino, appena sotto i 10 mesi.
Non si arresta l’aumento dei canoni, anche se in percentuale più bassa rispetto a quanto accaduto nella prima parte dell’anno scorso: in media salgono dello 0,7% (+0,8% per le migliori case, +0,4% per quelle del primo quartile). I top rent - canoni massimi richiesti per singole unità - restano altissimi, con valori compresi tra i 670 euro al mq inQuadrilatero e i 515 di Magenta.
Il peso relativo della domanda proveniente dall’estero aumenta ulteriormente e si attesta al 30%. Per le residenze di oltre 250 mq con caratteristiche di grande prestigio la percentuale è oramai ampiamente maggioritaria e intorno al 75%. 3 case su 4 nel segmento top vengono prese in locazione da conduttori stranieri o expat che rientrano in Italia dopo lunghi periodi di residenza estera.
Previsioni
Per quanto riguarda le compravendite le condizioni di instabilità e incertezza legate alla turbolenza degli scenari internazionali continuano a influenzare la dinamica della domanda domestica.
Meno sensibile la componente proveniente dall’estero, che è ormai largamente prevalente nel segmento top (> 3,5 mln di euro), dove sono prevedibili ulteriori aumenti nei prezzi richiesti che, se coerenti con la qualità delle case, si potranno trasferire sui prezzi delle transazioni.
È dunque ipotizzabile un consolidamento della tendenza incorso, il cui vero driver continuerà a essere la qualità dell’offerta.
Ci pare di cogliere alcuni segnali promettenti relativi al segmento top, nel quale incominciano ad affacciarsi sul mercato potenziali venditori interessati a cogliere opportunità di monetizzare velocemente e in maniera molto remunerativa i loro asset considerati i valori espressi al mq dalle transazioni più importanti. Questo potrebbe dare un po’ di respiro consentendo un incremento del numero delle transazioni.
Nelle locazioni, a fronte di una domanda in ulteriore probabile crescita, solo un’offerta più ampia, migliore e riqualificata potrà progressivamente portare a un aumento del numero dei contratti e del livello dei canoni di locazione.