Osservatorio residenze esclusive II semestre 2020 - Comunicato stampa

RESIDENZE ESCLUSIVE A MILANO: IL MERCATO ACCELERA NONOSTANTE IL COVID

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È stato presentato oggi l’Osservatorio delle Residenze Esclusive pubblicato da Tirelli & Partners Società Benefit con i dati relativi al secondo semestre del 2020.

Il report analizza il segmento più alto del mercato immobiliare per la città di Milano.

Per residenze esclusive si intendono abitazioni ubicate in queste zone:

• Quadrilatero

• Centro Storico

• Brera – Garibaldi

• Magenta

• Venezia - Manin - Giardini - Duse

• Altre zone (residenze che corrispondono ai parametri sopraindicati ma non ubicate nelle zone citate)

che soddisfino uno di questi requisiti:

• valore di compravendita al mq maggiore di 7.000 euro o di valore complessivo superiore a 1 milione di euro

• canone di locazione superiore a 200 euro/mq annui o canone complessivo annuo superiore a 40.000 euro.

“A partire dal secondo semestre 2020 abbiamo rivisto completamente il nostro Osservatorio. C’è una veste grafica completamente rinnovata, ma soprattutto abbiamo moltiplicato le informazioni quantitative per ognuno degli indicatori del mercato. Nelle 60 pagine abbiamo inserito oltre 85 tavole che mostrano a colpo d’occhio l’andamento degli indicatori negli ultimi10 semestri o 10 anni su base annuale” dice Gabriele Torchiani - senior partner responsabile dell’Osservatorio.

Compravendite: la domanda continua a eccedere l’offerta

In un mercato denso di criticità a livello globale, la forte attrattività di Milano a livello nazionale e internazionale (Brexit e Flat tax)tiene molto alta la pressione della domanda sull’offerta che è sempre più rarefatta: mai così poche nuove case sono comparse in un semestre sul mercato“ufficiale”. Nonostante le incertezze economiche e le prospettive legate all'evoluzione dello scenario legato alla pandemia l’indice di assorbimento medio, ovvero la quota di case vendute rispetto a quelle in offerta, è ancora in crescita e supera il 24%. I valori assoluti più elevati si registrano in Brera e Magenta. La domanda è poderosa, decisa, ma molto selettiva e in tutte le zone della città premia solo gli immobili di qualità.Soprattutto nella fascia top la gran parte delle transazioni avviene “off-market”,come “private placement” dalle agenzie immobiliari dedicato ai propri migliori acquirenti.

Lo sconto medio applicato al prezzo di richiesta scende ancora e si attesta al 5,8%. I tempi medi di vendita scendono sotto i 5 mesi, ma sono numerose le compravendite che si chiudono in meno di un mese. Per le abitazioni transate off-market il tempo di vendita si avvicina a quello tecnico occorrente a effettuare una o due visite, predisporre la proposta e ottenerne l’accettazione. In genere passano tra 10 e15 giorni e il prezzo offerto è pari a quello richiesto. In un mercato polarizzato dalla qualità delle case non sorprende che i tempi medi di giacenza degli immobili invenduti continuino invece a salire sfondando la soglia dei 2 anni. Le case con una qualità insufficiente restano invendute, soprattutto nelle zone di maggior pregio. “Chi può scegliere oggi sceglie la qualità e non accetta compromessi” dice Marco E. Tirelli.

L’andamento dei prezzi richiesti è sostanzialmente stabile, con una diminuzione frazionale dello 0,22% nella media generale. Le variazioni medie registrate sono molto basse a causa dello scarso rinnovo dell’offerta, il trend al ribasso è dovuto a due fattori concomitanti:la veloce uscita dal mercato dei pezzi migliori – idealmente con i prezzi più alti – e la costante riduzione dei prezzi richiesti per le case invendute, fenomeno molto rilevante anche in questo semestre. Cresce ancora il divario trai prezzi medi massimi (quelli delle case del primo quartile, dunque quelle con il prezzo complessivo più alto) e quelli medi minimi (quelli delle case del quarto quartile, dunque quelle con il prezzo complessivo più basso). “In alcune zone questi due indicatori hanno un andamento completamente divergente”racconta Torchiani. “Ad esempio in Quadrilatero negli ultimi 10 anni i primi sono saliti del 9% mentre i secondi sono diminuiti addirittura del 28%”.

Il podio delle transazioni nel semestre: prezzi e zone

Nel semestre le tre transazioni più rilevanti sono tutte avvenute off-market. L’ammontare supera i 27 milioni di €, il valore più alto di sempre.

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Locazioni: stabilità e buone prospettive

Il mercato delle locazioni si conferma attivo, tanto nella componente locale, che include anche coloro che faticano a trovare una soluzione idonea in acquisto, quanto in quella di provenienza extra cittadina(italiana e non). Le potenzialità sono rimaste parzialmente inespresse a causa delle difficoltà nei viaggi e degli spostamenti. Nonostante un lieve rallentamento dell’attività registrato negli ultimi due mesi del semestre, la percentuale di case affittate mostra un incremento rispetto al semestre precedente, attestandosi appena sopra il 30%.

I tempi medi di locazione si riducono leggermente(circa 15 giorni) a 6,2 mesi. Molte case vengono affittate in tempi decisamente inferiori, non di rado nell’arco di tre settimane dalla comparsa sul mercato; il valore medio risente della presenza di appartamenti non perfettamente pronti da abitare, per i quali il processo di locazione è evidentemente più lungo.

Lo sconto medio cala di un ulteriore mezzo punto rispetto al semestre precedente, scendendo al 5%, un arrotondamento considerato fair per chiudere le trattative, anche se per le case più appetibili e in regime di concomitanza di più offerte, il canone concordato in contratto è molto spesso pari a quello richiesto. A livello annuale abbiamo il più basso valore medio mai registrato da questo Osservatorio.

Sul fronte dei canoni richiesti si registra una leggera diminuzione per il valore medio, anche in questo caso derivante dal poco ricambio nell’offerta, che ha visto uscire dal mercato le case migliori. I canoni medio massimi mostrano un leggerissimo segno positivo, mentre quelli minimi un opposto segno negativo a conferma che è la qualità a fare sempre più la differenza.

Previsioni

In uno scenario “new normal” di progressiva uscita dall’emergenza ci si può attendere un ulteriore consolidamento del mercato delle residenze esclusive per quanto riguarda le compravendite. La qualità dell’offerta continuerà a dettare prezzi, tempi di vendita e sconti.Ciò che ha qualità continuerà a incontrare una domanda decisa, solida, selettiva e internazionale. Ciò che ne ha meno continuerà a soffrire e la correzione dei prezzi non sarà sufficiente ad attrarre potenziali acquirenti.

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Nel segmento delle locazioni lo scenario più probabile è quello di una sostanziale stabilità del mercato nel corso del primo semestre del 2021, con una domanda che seppur in crescita in alcune zone, farà fatica a trasformarsi in un incremento delle transazioni a causa della scarsità di offerta di qualità soprattutto nelle zone più pregiate della città. Per quanto riguarda il numero di locazioni e i canoni prevediamo una conferma dei livelli attuali.

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“Sono particolarmente orgoglioso del lavoro che abbiamo svolto nella preparazione del nuovo Osservatorio” precisa Marco E Tirelli “che ci consente di consegnare ai nostri clienti e alla community immobiliare un report con informazioni che mai prima d’ora avevamo reso pubbliche. Per questa ragione l’Osservatorio non sarà scaricabile dal sito, ma potrà essere richiesto gratuitamente inviandoci una email”.