Residenze esclusive a Milano: la domanda scalpita, ma l’offerta non sta al passo.

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È stato pubblicato oggi l’Osservatorio delle Residenze Esclusive per il secondo semestre del 2018, analisi del segmento più alto del mercato immobiliare per la città diMilano, giunto al suo quindicesimo anno.Con indice 100 fissato al 2011, i prezzi medi di vendita sono tornati a 96,5, avendo recuperato quasi 10 punti dal punto di flesso del 2014.

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Rispetto alla prima parte dell’anno i prezzi richiesti salgono ancora dell’1,4% nel valore medio, dell’1,7% nel medio massimo (le case del primo quartile per prezzo complessivo, dunque le più esclusive e costose). I top prices al metro quadro aumentano addirittura del2,1%. Nel Quadrilatero si registrano sia il massimo prezzo richiesto per una residenza sul mercato (20 M€), sia la transazione di maggior valore realizzata, una casa pagata 8,6 M€.

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L’indice di assorbimento del mercato si porta al 19,4%, il valore più alto da sei anni, macon un rallentamento del trend di crescita dovuto a una maggiore cautela nelle decisioni di acquisto da parte degli acquirenti e alla cronica mancanza di offerta di qualità.

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Gli sconti medi ottenuti con la negoziazione sul prezzo richiesto hanno una piccola flessione (7,7 da 7,8%). La varianza della media è comunque molto alta. Molte transazioni infatti avvengono al prezzo o con semplici arrotondamenti, mentre sul mercato si vedono anche sconti superiori al 20%. Ancora molto bene i tempi medi di vendita, ora prossimi ai 9 mesi. Anche in questo caso il valore riassuntivo è molto variabile, in quanto le case più apprezzate non hanno resistito più di 2 o 3 mesi sul mercato, ma la media risente ancora molto di case che trovano un acquirente solo dopo numerosi anni dalla prima messa in vendita. Coerentemente i tempi medi di giacenza degli immobili invenduti restano molto elevati, a quasi due anni. Non si arresta l’ottimo momento degli affitti, che per il quinto semestre consecutivo fanno registrare un miglioramento dell’indice di assorbimento, tornato per la prima volta da quattro anni e mezzo sopra la soglia del 25%. Diminuiscono ancora, anche se frazionalmente, sia i tempi medi di locazione (appartamenti fino a 90-100 mq e pronti all’uso si affittano in gran parte in due settimane al massimo) sia i tempi medi di giacenza degli immobili non affittati. Lo sconto medio è leggermente superiore rispetto al semestre precedente(7,2%). Anche nella seconda parte dell’anno i canoni richiesti registrano incrementi diffusi in tutte le zone della città, spinti da una domanda molto sostenuta e da un’offerta in continua crescita qualitativa. Molto difficile prevedere l’evoluzione del segmento nel 2019 in termini di numero di compravendite, a causa della concomitanza di fattori molto positivi – l’attrattività di Milano, il livello dei prezzi ancora equo nel panorama internazionale al quale la città fa ormai riferimento a pieno titolo – e di altri decisamente meno favorevoli – un’offerta insufficiente soprattutto nella fascia alta e una domanda domestica che può risentire negativamente del clima politico economico per il quale gli scenari sono molto incerti. È probabile che i prezzi richiesti subiscano ancora dei rialzi, soprattutto nelle case di qualità molto alta, segmento nel quale sarà sempre più difficile trovare prodotto immobiliare. L’auspicio è che, differentemente da quanto avvenuto nell’ultimo periodo di grande espansione del 2005-2007, l’andamento dei prezzi per le case di livello medio sia però coerente con la loro qualità intrinseca, in modo che esse non vadano a ingrossare lo stock di invenduto, ma ad attivare la domanda di investimento per la messa a reddito.