Osservatorio Residenze Esclusive - I semestre 2024 - Comunicato stampa

RESIDENZE ESCLUSIVE A MILANO

È LA QUALITÀ A FARE LA DIFFERENZA E I PREZZI DEL SEGMENTO LUSSO RAGGIUNGONO I MASSIMI

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È stato presentato oggi negli uffici di Tirelli & Partners Società Benefit l'Osservatorio sulle Residenze Esclusive (ORE) con i dati del primo semestre 2024. Dal 2003 l’ORE rappresenta un punto di riferimento per chi vuole comprendere in profondità le dinamiche le mercato del lusso milanese.

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Le compravendite

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La domanda per le residenze nel segmento Top (tra 3 e 6 milioni) e Lusso (oltre i 6 milioni) è sempre molto attiva, spinta prevalentemente dalle ricerche provenienti dall’estero (italiani in rientro e stranieri prevalentemente guidati da motivazioni legate alla fiscalità). La relativa offerta è sempre molto limitata in numero e comunque spesso inadeguata, ma le rare case con grande qualità trovano prontamente il loro acquirente motivato.

Sia nella fascia Bassa (tra 1 e 2 milioni) sia in quella Media (tra 2 e 3milioni) la domanda si è dimostrata invece più prudente, soprattutto quella domestica. In questi casi e qualora non sussistano condizioni di particolare urgenza, prevale un comportamento attendista, indotto tanto dal clima di generale incertezza, quanto dalla difficoltà di trovare un’offerta realmente migliorativa rispetto alla situazione presente.

In tutti i tre i segmenti il focus della domanda è dunque sempre sulla qualità delle case. Dove la qualità è alta le transazioni avvengono ancora in maniera fluida, sebbene con diverse velocità: rapidissima nella fasciaLusso/Top; rapida in quella Bassa; più rallentata nella Media.

Sul fronte dei nuovi sviluppi immobiliari il mercato soffre della significativa riduzione dell’offerta, indotta dal blocco di alcuni progetti e dal congelamento delle nuove approvazioni a seguito delle ben note problematiche a cui avrebbe dovuto rispondere già da tempo il decreto “Salva Milano”. Una parte della domanda ha spostato la sua attenzione sul mercato secondario, quello dell’usato. A causa però sia del gap qualitativo, sia del divario emozionale che le tecnologie digitali hanno creato a favore dei nuovi sviluppi, all’incrementata attenzione verso il mercato secondario non è seguito automaticamente un pari incremento nel numero delle transazioni.

In effetti il numero di transazioni è in evidente flessione, così come l’indice di assorbimento, in calo del 3,5% nella media generale e con un flesso negativo in Brera, dove le case di qualità scarseggiano ancora più che altrove.

Alcuni proprietari, attratti spesso dai valori delle transazioni della fascia Top o da quelli del segmento del nuovo, anelano a valori ben al di sopra di quanto credibile in rapporto alla qualità percepita dal mercato. Le case, dunque, si costruiscono una storia di insuccesso sul mercato a cui si cerca di trovare rimedio con successivi molteplici ribassi (resi trasparenti agli acquirenti grazie ai portali) anche nel corso dei primi 30/60 giorni in offerta. “Questo rende molto confusa la dinamica dei prezzi e contemporaneamente genera nel mercato attese di ulteriori ribassi futuri che rinforzano il differimento dei tempi di decisione. Al contrario, nel segmentoTop la dinamica dei prezzi è molto chiara e fortemente crescente sia in quanto guidata dalle decisioni di soggetti che hanno ampia possibilità di spesa e convenienza fiscale, sia perché le case di questa fascia appartengono spesso alla categoria di quelle che non ci si può lasciare sfuggire” commenta Gabriele Torchiani, senior partner e responsabile dell’ORE.

L’andamento dei tempi medi di chiusura delle compravendite risente del generale rallentamento del segmento: si ritorna sopra i 6 mesi (6,2) dopo 4 anni trascorsi sotto a questa soglia, con il minimo di 3,8 mesi registrato nella prima parte del 2022. Lo sconto cresce frazionalmente (+0,5%) arrivando al 6,7%.

Appare dunque chiaro che, in questi ultimi 2 anni, qualcosa nel mercato è cambiato. Se da un lato soprattutto il segmento Lusso continua a macinare transazioni che si chiudono ai prezzi di richiesta con tempi molto ristretti, maggioritarie sono invece le transazioni che rientrano in una di queste tre categorie:

1. Case di alta qualità che però richiedono maggiori tempi di maturazione della decisione a causa del livello del prezzo richiesto (fascia Top);

2. Case di buona qualità che trovano acquirenti in tempi più lunghi che in passato o con sconto rispetto al prezzo di richiesta (fascia Media e Bassa);

3. Case di qualità medio/buona che trovano acquirenti solo dopo lunghi tempi di permanenza sul mercato e con riduzioni significative del prezzo di vendita.

L’offerta con qualità inadeguata continua a languire con minime chance di trovare un acquirente. A conferma di ciò il tempo medio di giacenza delle residenze invendute cresce ancora, arrivando a quasi 27 mesi.

La dinamica dei prezzi richiesti mostra ancora incrementi frazionali (+0,69% il prezzo medio, un po’ più marcato quello dell’usato a +0,9%). È chiaro che l’indice in questione, riferendosi a tutto il segmento delle residenze esclusive nel suo complesso è influenzato dagli immobili che costituiscono la parte preponderante dello stock e quindi dalle case tra 1 e 2 milioni. In questo segmento gli incrementi/decrementi tra un semestre e l’altro non mostrano, se non in casi estremi, grandi variazioni. Sull’indice pesano inoltre da un lato la limitata percentuale delle nuove immissioni sul mercato rispetto allo stock esistente, dall’altro la dinamica confusa dei prezzi descritta sopra, che porta a riduzioni dei valori iniziali di richiesta anche in tempi molto brevi. A conferma di ciò il numero delle residenze sul mercato che hanno subito un ribasso nel corso del semestre è cresciuto del 25% rispetto a quanto registrato in quello precedente.

L’indice complessivo dei prezzi nasconde però un fenomeno molto significativo riferito alla nicchia delle case della fascia Lusso (prezzo maggiore di 6 milioni). “Negli ultimi 5 anni questo mercato è stato caratterizzato da un significativo innalzamento dei prezzi massimi al mq (n.d.r il più alto valore al mq richiesto per una singola proprietà immobiliare)” - commenta Marco E. Tirelli. “Il dato più eclatante in valore assoluto riguarda la zona Quadrilatero, che è da sempre la location più ambita della città, dove il top price al mq è passato dai 25.000 euro del 2021 agli oltre 37.000 euro del primo semestre del 2024, ma si tratta di un fenomeno trasversale alle diverse zone della città che riflette contemporaneamente l’incremento della domanda e la significativa carenza di offerta.”

Si tratta di valori forse inaspettati dal pubblico e che si giustificano in quanto riferiti a proprietà eccezionali acquistate da soggetti abituati a prezzi simili e anche superiori nelle principali capitali del mondo. Certamente per raggiungere questi livelli di prezzo al mq ogni singola residenza deve avere caratteristiche di posizione e qualità superiore, ma ove queste siano soddisfatte gli acquirenti sono pronti ad acquistare, anche in tempi brevi. 

Il livello dei prezzi non desta preoccupazione, come ulteriormente confermato anche dall’ultimo rapporto UBS Global Real Estate Bubble index pubblicato il 23 settembre, che assegna a Milano ancora il più basso rischio bolla in Europa (e secondo nel mondo solo a San Paolo del Brasile). 

“Le ragioni risiedono principalmente proprio in una dinamica “sana” dei prezzi, che non ha registrato strappi immotivati negli anni e nella circostanza che Milano migliora costantemente la propria attrattività sia per coloro che decidono di farne la propria residenza, sia per gli investitori che cercano rendimenti adeguati e asset che diano garanzia di mantenere il proprio valore nel medio-lungo periodo” dice Torchiani. 

L’ammontare complessivo delle tre vendite più rilevanti del semestre si attesta a oltre 26 milioni, con prezzi di vendita al mq compresi tra 14.500 e oltre 30.000 euro.

La ripartizione percentuale tra le ragioni di acquisto resta sostanzialmente invariata rispetto al secondo semestre del 2023: la componente “prima casa” vale il 55%, incorporando anche le transazioni relative agli acquirenti provenienti dall’estero. La quota “sostituzione” vale il 38% del totale e la parte relativa all’investimento sale leggermente al 7%. 

“L’interesse per Milano da parte degli stranieri si mantiene su livelli molto elevati” – conferma Tirelli. “Lo dimostra la circostanza che un’ampia maggioranza di coloro che hanno esercitato l’opzione per il regime agevolato art. 24-bis del TUIR (la cosiddetta “flat tax”) abbia scelto proprio Milano come luogo di residenza.” 

Alla base di questa scelta ci sono molteplici fattori: 

1. Nel contesto globale i prezzi delle residenze esclusive sono considerati “fair” e il rischio bolla - come detto - è percepito come minimo;

2. Il 2026 - l’anno delle Olimpiadi invernali - è alle porte e la riconoscibilità e l’attrattività della città saranno ulteriormente amplificate, secondo quanto già accaduto grazie all’Expo2015;

3. È la vera “città dei 15 minuti”, una città “a dimensione umana” dove quasi il 90% delle location residenziali più pregiate si trova meno di 1,5 km dal centro fisico della città;

4. La qualità della vita percepita è molto alta: Milano combina un’offerta lavorativa, scolastica/universitaria, culturale, sanitaria, ecc. di dimensione europea, con la qualità del vivere italiana.

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Le locazioni

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Una domanda molto attiva continua a caratterizzare il mercato delle locazioni di residenze esclusive a Milano in tutti gli ambiti, zone e segmenti. I potenziali clienti si rivolgono ormai quasi esclusivamente a soluzioni ristrutturate recentemente, semi arredate (cucina e armadi) o arredate. Questo perché a prevalere è oggi la domanda secondaria, quella legata alla copertura di esigenze temporanee, anche per chi è alla ricerca di un'abitazione in acquisto, ma fatica a soddisfare tale esigenza nell’immediato. La domanda proviene tanto da italiani già residenti, quanto da stranieri o expat che scelgono di tornare in Italia per ragioni lavorative o fiscali. Anche la domanda primaria – quella legata a esigenze più durature e stabili - esprime oramai contratti che, pur formalmente di 4 anni con opzione di rinnovo, hanno in effetti una durata media inferiore ai 3 anni, per le mutate dinamiche sociali legate al maggiore tasso di mobilità internazionale delle persone. 

Nella fascia Alta - oltre i 100.000 euro annuali (escluse spese condominiali) - le richieste superano notevolmente l'offerta disponibile e la situazione si aggrava per gli appartamenti con canoni superiori ai 180.000 euro (fascia Top). In entrambi i casi le richieste sono rivolte a residenze perfette e dal grande appeal scenografico. 

Anche nelle fasce Media e Bassa l'offerta in locazione rimane tuttora insufficiente, nonostante il movimento di ritorno sul mercato di un primo (esiguo, ma indicativo di una tendenza in atto) numero di proprietà che giravano sul circuito short-term, i cui rendimenti attesi sono stati sostanzialmente raggiunti da quelli ottenibili per le case arredate con i tradizionali contratti 4+4. Come detto la durata effettiva di permanenza degli inquilini sarà nella maggioranza dei casi minore di 4 anni, ma i minori oneri di gestione e un utilizzo meno intensivo e usurante della casa stanno convincendo i proprietari a rivolgersi nuovamente al segmento “tradizionale” a parità di reddito netto ottenibile. 

Ancora mediamente in crescita nel semestre la percentuale di immobili locati sul totale di quelli presenti sul mercato: l’indice di assorbimento raggiunge il 36,6%. In Brera e nelle “Altre zone” supera il 40%. Nelle altre aree rilevate si registrano valori più bassi, principalmente a causa del permanere in stock di una quota consistente di case non riqualificate. Si tratta spesso di proprietà di enti o di famiglie molto restie a effettuare gli investimenti in rinnovamento necessari senza aver prima identificato un conduttore. 

Valori medi sempre molto positivi per i tempi medi di locazione, che si attestano appena sopra il record del primo semestre del 2023 (3,6 mesi): le case belle e ristrutturate non aspettano molto per trovare un conduttore e, se sono ancora in fase di ristrutturazione, spesso i contratti vengono formalizzati prima della chiusura dei lavori in corso. 

“Un nuovo record assoluto viene invece segnato dallo sconto medio, che scende al 4%, valore frutto di una domanda attiva e di un’offerta carente e che rappresenta la media tra lo sconto zero delle residenze migliori - per le quali i proprietari hanno spesso più di un offerente tra cui scegliere - e quelle di seconda fascia che, per essere affittate, devono accettare offerte con uno sconto spesso vicino al 10% rispetto alla richiesta” aggiunge Torchiani. 

A 9,4 mesi – in leggero aumento - i tempi di giacenza in stock delle case che non trovano un inquilino a confermare che ciò che viene scartato oggi non diventa interessante domani.

Prosegue il trend di crescita dei canoni, che in media salgono dello0,65% e continua anche il processo di divaricazione dei canoni in funzione delle caratteristiche delle case. Le migliori sul mercato (quelle dell’ultimo quartile) fanno segnare un +1,02% mentre il +0,42% medio di quelle del primo quartile nasconde al suo interno anche tre frazionali ribassi (Centro storico,Magenta e Porta Venezia). I Top rent al mq – canone massimo richiesto al mq – superano i 500 euro in tutte le zone della città. 

La quota relativa della domanda proveniente dall'estero rappresenta attualmente circa un terzo del totale, sebbene per le residenze di oltre 250metri quadrati con caratteristiche di grande prestigio, tre case su quattro vengono affittate da conduttori stranieri o expat che ritornano inItalia dopo aver trascorso lunghi periodi all'estero.

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Previsioni

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Nelle compravendite all’interno della fascia Bassa la domanda e il numero di transazioni dovrebbero rimanere stabili se non in leggera crescita. Le Borse ai massimi e il calo dei tassi di interesse potrebbero continuare a convogliare risorse verso questo segmento per investimento.

La fascia Media continuerà a essere influenzata dall'incertezza legata alla crescente turbolenza degli scenari economici e politici internazionali e dunque potrebbero prevalere i comportamenti di attesa che non faranno significativamente brillare il mercato in termini di numerosità delle compravendite. 

Al contrario, nella fascia Top, caratterizzata da una consistente domanda internazionale e da uno stock di prodotto in offerta sempre molto sottile, si prevedono possibili ulteriori aumenti nei prezzi richiesti nonostante il raddoppio dell’importo della flat tax a € 200.000 che non avrà alcun impatto sul numero delle application, stante la grande convenienza di questa imposta anche al nuovo livello. Considerata però la dimensione di questo segmento, il cui numero di transazioni annue è irrisorio percentualmente, ciò avrebbe statisticamente un impatto non significativo sui prezzi medi complessivi. 

“Mi pare importante considerare l’impatto che la diffusione di informazioni (vere o presunte) sugli alti valori raggiunti dalle transazioni del segmento Lusso potrà avere sulla restante parte del mercato. Si tratta di un fenomeno che abbiamo già osservato nel passato e al quale abbiamo dato il nome di “effetto fisarmonica”. Così come sollevando una fisarmonica da un lato, l’altro lato segue inizialmente il movimento ascensionale per poi ritornare al suo livello iniziale, così in passato a un incremento dei prezzi delle transazioni Top è seguito un innalzamento generale del livello dei prezzi di vendita richiesti dai proprietari delle fasce più basse o di quelli della stessa fascia, ma con case di qualità inferiore. Nella nostra esperienza ciò non ha mai portato un reale incremento nei prezzi effettivi di vendita, bensì ha indotto una parziale stasi nel mercato derivante dalla distanza consistente tra le attese dei proprietarie quelle dei compratori” spiega Marco E Tirelli. 

Dobbiamo dunque auspicare che, anche grazie all’assistenza fornita ai proprietari dagli agenti immobiliari, i prezzi di richiesta continuino a rispecchiare l’effettiva qualità reale delle case e pertanto quelli di vendita restino sostanzialmente stabili.Contrariamente è ragionevole prevedere un incremento dei prezzi delle transazioni nelle fasce più alte del mercato, soprattutto per quella Lusso oltre i 6 milioni. 

Per quanto riguarda il numero di transazioni, poiché la quantità e la qualità dell'offerta rimangono il principale motore di questo mercato, ci attendiamo una flessione nel breve periodo. Nel segmento Top ci sono segnali che l’assottigliamento dell’offerta, oramai in atto da almeno 2 anni, potrebbe avere toccato il suo minimo. Nel semestre, infatti, da un lato si sono registrate alcune transazioni avvenute completamente off-market, dall’altro il livello di prezzi raggiunto in questa fascia promette dei ritorni interessanti a proprietari che dispongano di case inutilizzate. In tal senso, nella più rigorosa confidenzialità, alcuni di essi hanno incominciato a sondare il mercato. 

Per quanto riguarda le locazioni la domanda si manterrà robusta e probabilmente in ulteriore crescita soprattutto nella componente secondaria, guidata dalle esigenze transitorie dei potenziali compratori che non trovano la propria nuova residenza. A fronte di un’offerta già esigua e in progressivo svuotamento sarà difficile però osservare un incremento del numero dei contratti di locazione. I canoni potranno crescere ulteriormente, specialmente per le unità arredate, spinti da almeno tre fattori: 

1. Il costante assottigliamento semestre dopo semestre dello stock disponibile;

2. Il livello attuale dei canoni di locazione dei segmenti Top e Lusso che, agli occhi della domanda proveniente dall’estero, resta comunque ancora significativamente inferiore rispetto a quello delle città concorrenti;

3. La tendenza già in atto nei canoni dei contratti 4+4 alla convergenza verso quelli richiesti per le locazioni mid-term.

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