Osservatorio residenze esclusive I semestre 2020 - Comunicato stampa

RESIDENZE ESCLUSIVE: IL MERCATO È IMMUNE AL COVID-19

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È stato presentato oggi l’Osservatorio delle ResidenzeEsclusive pubblicato da Tirelli & Partners Società Benefit con i dati relativi al primo semestre del 2020. Il report analizza il segmento più alto del mercato immobiliare per la città di Milano. Per residenze esclusive si intendono abitazioni ubicate in queste zone:

• Quadrilatero

• Centro Storico

• Brera - Garibaldi

• Magenta

• Venezia - Manin - Giardini - Duse

• Zona residuale (residenze che corrispondono ai parametri sopra indicati ma non ubicate nelle zone citate)

che soddisfino uno di questi requisiti:

• valore di compravendita al mq maggiore di 7.000 euro o di valore complessivo superiore a 1 milione di euro

• canone di locazione superiore a 200 euro/mq annui o canone complessivo annuo superiore a 40.000 euro.

Adeguamenti del report a causa dell’emergenza sanitaria

Il primo semestre 2020 include i tre mesi di chiusura pressoché totale dovuti all’emergenza sanitaria. È chiaro che, riferendosi a un intervallo di attività dimezzato, gli indicatori del periodo non possano che segnare un dato negativo. Certificare dunque quanto di per sé evidente ci è parso inutile. Pertanto l’intero periodo di confinamento intercorrente tra il24 febbraio e il 17 maggio è stato espunto da questa rilevazione. In questo modo il report rappresenta una fotografia di come si sia mosso il mercato durante i tre mesi nei quali l’attività si è potuta svolgere regolarmente.

L’offerta di qualità è sempre più scarsa

In un mercato caratterizzato da uno stock di residenze in vendita molto limitato, l’emergenza sanitaria e le precauzioni a esse collegate hanno provocato un’ulteriore riduzione del numero di case disponibili. Milano si conferma dunque un mercato governato dai venditori e dalle loro aspettative e non un “buyers’ market” come avviene nella maggior parte delle altre città italiane e nelle più importanti città del mondo. L’indice di assorbimento medio, ovvero la quota di case vendute rispetto a quelle in offerta, è ancora in crescita e supera il 23%. In Brera, la zona più richiesta, arriva addirittura al 49%. La domanda è di molte volte superiore all’offerta: è decisa, ma molto selettiva e premia solo gli immobili di qualità. Nel mese di giugno l’indagine qualitativa condotta con i nostri clienti ha evidenziato che oggi sono determinanti, in ordine di importanza: la disponibilità di uno spazio esterno privato, la vista panoramica e di ampio respiro - possibilmente sul verde, una maggiore dimensione complessiva, la luminosità, la vicinanza ai negozi di prima necessità, il silenzio e la tranquillità, la disponibilità di spazi dedicati all’Home Working e all’esercizio fisico.

Le variazioni dei prezzi richiesti sono minime (+0,4%rispetto al semestre precedente). Gli sconti medi si mantengono stabili intorno al 6%, ma per le residenze di qualità il prezzo di chiusura spesso non si discosta dalla richiesta. I tempi medi di vendita scendono ulteriormente attestandosi a 6 mesi (erano 6,8 nel semestre precedente),ma le abitazioni migliori si vendono molto più velocemente, in un mese o frequentemente anche meno.

Gli immobili più costosi: prezzi e zone

Nel semestre – o meglio nel trimestre di piena operatività - la vendita più rilevante si è registrata in Brera; tutte le residenze più importanti che sono state vendute hanno il terrazzo!

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Locazioni: stabilità e buone prospettive

Il mercato delle locazioni mostra due andamenti opposti in funzione della durata del contratto. Se da un lato lo short term soffre molto le fortissime restrizioni a viaggiare, il segmento con durate più lunghe conferma un indice di assorbimento intorno al 30%, con lo sconto medio che si riduce ancora e arriva al minimo storico del 5,5%. Il tempo medio di locazione aumenta frazionalmente, ma resta sotto i 7 mesi. Sul fronte dei canoni quelli medi sono stabili, mentre si allarga la forbice tra i canoni massimi e quelli di quelle minimi.

Previsioni

Fare previsioni prescindendo dalla situazione sanitaria è inutile. L’ipotesi di un nuovo blocco totale dell’attività avrebbe impatto su tutti i settori e conseguenze a livello sociale ed economico fortemente negative.

Lo scenario da tutti auspicato è quello che il “new normal”prosegua il suo corso. COVID-19 continuerà ad avere un impatto sulle vite delle persone e sull’economia, ma l’auspicio è che la modalità che si è generata dopo il confinamento prosegua il suo corso senza sconvolgimenti.

In questo scenario ci si può attendere un ulteriore consolidamento del mercato delle residenze esclusive. La qualità dell’offerta continuerà a dettare prezzi, canoni, tempi di vendita e sconti.

Ciò che ha qualità continuerà a incontrare una domanda decisa, solida, selettiva e internazionale.

Ciò che ne ha meno continuerà a soffrire e non sempre la correzione dei prezzi sarà sufficiente a incrementare l’attenzione sul prodotto. È chiaro infatti che l’impatto economico di COVID-19 progressivamente si allargherà e che frange di domanda di residenze esclusive si vedranno costrette a rinunciare ai loro progetti di investimento o almeno prenderanno decisioni di abbandonarli per il peggioramento delle prospettive economiche.

Ci aspettiamo un consolidamento della componente della domanda per investimento. L’immobiliare oltre a preservare il valore del capitale offre rendimenti interessanti rispetto alle altre asset class.