Compravendite Immobiliari del 2023
Il Consiglio Nazionale del Notariato (nel prosieguo CNN), l'unica fonte che fornisce il dettaglio delle transazioni residenziali divise per fasce di prezzo, ha recentemente pubblicato i dati relativi alle transazioni immobiliari del 2023.
Questi dati consentono di analizzare l'andamento delle compravendite italiane per il segmento immobiliare di lusso (nel prosieguo MRL) che in Italia è definito dal prezzo di vendita superiore a 1 milione di euro. Purtroppo infatti nella rilevazione in questione l’ultima fascia contiene tutte le transazioni uguali o superiori a tale soglia senza possibilità di effettuare ulteriori segmentazioni.
La serie inizia nel 2019 in quanto prima di quell’anno il CNN non rilevava la segmentazione delle transazioni per classi prezzo.
Nel 2023 le transazioni immobiliari di lusso hanno rappresentato solo lo 0,88% del totale e questa percentuale è la più alta registrata nel quinquennio 2019-2023. Complessivamente il MRL conta 4.815 transazioni in calo rispetto all’anno precedente. Il dato numerico e quello percentuale evidenziano che la dimensione del mercato in questione è molto più sottile di quanto normalmente immaginato dal pubblico.
Il CNN fornisce anche la divisione delle compravendite avvenute in quattro categorie.
Non inaspettatamente il numero maggiore di transazioni è riferito a seconde case (n.d.r. Il termine “seconde” significa “non prima” e dunque include anche le terze, quarte case e oltre).
Gli acquisti da imprese valgono nel complesso (prima e seconda casa) poco meno del 60% del mercato. Di queste oltre il 90% è riferito a seconde case.
I dati del CNN, essendo aggregati a livello nazionale e non suddivisi geograficamente, non permettono di determinare con precisione dove si trovino gli immobili di lusso venduti. Non è dunque possibile calcolare con precisione la dimensione del MRL di Milano. La stima basata sulla nostra esperienza ultratrentennale nel segmento è che esso possa valere tra il 30 e il 40% del mercato italiano complessivo.
Confronto con il mercato americano
Osservando i dati emersi da questa analisi e la riflessione in merito al segmento del lusso, risulta spontaneo un confronto con gli USA.
Nel mercato immobiliare americano il segmento del lusso rappresenta per definizione il top 10% del mercato immobiliare totale ovvero le transazioni che in termini di prezzo complessivo si posizionano tra il 90 e il 100%.
Abbiamo provato ad applicare questa metodologia di segmentazione ai dati italiani nelle quattro categorie esaminate. Siamo consci che la mancanza di una suddivisione geografica delle transazioni rende meno significativo il dato. A noi sembra però che la fotografia del MRL che emerge offra una prospettiva marcatamente diversa rispetto alla percezione che noi tutti abbiamo del segmento di lusso.
In Italia per l’anno 2023 il top 10% delle transazioni ha come limite inferiore i seguenti importi (ovvero rientrano nel top 10% tutte le transazioni che superano la soglia indicata):
Prime case da privati: € 292.000
Seconde case da privati: € 232.000
Prime case da impresa: € 479.000
Seconde case da impresa: € 555.000
Emerge chiaramente che le transazioni da imprese non solo sono ampiamente maggioritarie in termini percentuali (poco meno del 60% come osservato in precedenza), ma hanno valori molto superiori alle transazioni tra privati.